З початку пандемії 2020 року попит на оренду офісів почав стрімко падати через поширення віддаленої та гібридної роботи, а повномасштабна війна лише посилила цей тренд. За першу половину 2024 року ввели кілька нових об'єктів офісної нерухомості, але загалом приріст нових площ суттєво сповільнився.
Видання Finteco розповідає про головні тенденції та прогнози щодо ринку офісної нерухомості.
Яка ситуація на ринку офісної нерухомості України
Пропозиція зростає, тоді як попит на приміщення продовжує знижуватись, що суттєво впливає на ціну квадратного метра оренди у всіх сегментах ринку.
Ситуація з падінням орендних ставок і наявністю великої кількості вільних площ класу А сприяє активному переміщенню орендарів. Компанії, які раніше могли дозволити собі лише офіси класу В, тепер орендують офіси класу А, зокрема новобудови 2020-2022 років. Попри війну, будівництво нових офісних площ не зупиняється, але цей розвиток радше стоїть на місці, а не йде вперед. Компанії мають можливість орендувати більш престижну нерухомість за ті самі гроші, що й раніше.
Загалом, оренда офісних приміщень залишається проблематичною через відсутність нових великих орендарів, адже війна відлякує потенційних клієнтів. Багато компаній переїжджають за кордон, відкриваючи офіси у Польщі, Румунії, Іспанії та інших країнах, що суттєво знижує попит на українському ринку. Крім того, глобальне уповільнення економіки та скорочення персоналу у великих IT-компаніях, таких як Microsoft і Apple, також впливають на зниження потреби в орендованих приміщеннях.
Станом на початок 2024 року на ринку нерухомості рівень вакантності приміщень залишається високим, хоча орендні ставки класу А у Києві стабілізувалися на рівні $20 за кв.м на місяць. Однак в інших сегментах спостерігається зниження ставок через перевантаженість ринку вільними площами.
Прогноз на найближчі місяці свідчить про подальше зниження орендних ставок, особливо для застарілих об'єктів. Водночас відновлення попиту на офіси може бути можливим лише після стабілізації безпекової ситуації та поліпшення економіки.
Ринок нерухомості – прогноз на 2024/2025 рр
Ринок офісної нерухомості Києва, попри труднощі, демонструє стійкість і продовжує розвиватися. За останні два роки девелопери відкрили щонайменше 10 нових бізнес-центрів, і процес не зупиняється. Для прикладу,
Торік на ринку Києва уклали кілька угод з офісними будівлями вартістю до $10 млн, свідчать дані компанії. Однією з найбільших не лише у 2023-му, але й за останні 10 років, стала угода з продажу бізнес-центру "Парус". Новим власником хмарочосу став інвестор Максим Кріппа, який до цього придбав маєток в Козині.
Однак ключовими гравцями на ринку залишаються IT-компанії, які продовжують бути рушійною силою для офісної нерухомості, хоча вплив міжнародних компаній значно зменшився.
IT-сегмент зберігає панівне становище на ринку офісних площ, на який припадає 51% попиту. Попри скорочення фізичної присутності співробітників в офісах, ці компанії залишаються головними орендарями. Водночас скорочення міжнародних компаній з понад 2000 у 2014 році до 700 на 2023 рік значно вплинуло на зменшення загального попиту на офісні приміщення.
Орендарі активно переїжджають до нових, якісніших офісів, скориставшись зниженням орендних ставок. За останній рік ринок нерухомості в Україні зафіксував значний ріст орендної активності, проте рівень поглинання все ще на 32% нижчий, ніж у 2021 році.
Станом на кінець 2023 року орендні ставки в бізнес-центрах Києва знизилися на 30% порівняно з довоєнними. Середні ставки для класу "А" становлять $19,9 за кв.м, для класу "В" — $11,8, для класу "С" — $9,7. Водночас вакантність у класі "А" досягла 27,4%, що є значним зростанням порівняно з 2021 роком.
У першому півріччі 2024 року ринок демонструє ознаки стабілізації, що окреслилися ще у 2023 році. Хоча говорити про підйом ринку ще рано, можна впевнено стверджувати про припинення падіння. Експерти постійно аналізують поточну ситуацію на ринку, а також дають на нерухомість в Україні прогнози, які можуть вплинути на майбутнє ціноутворення. За їхньою думкою, говорити про підйом ринку ще рано, але вже можна впевнено стверджувати про припинення падіння.
Ринок поступово повертається до довоєнних показників, а міжнародні компанії, які раніше уникали відкриття нових офісів в Україні, знову проявляють інтерес до ринку, особливо в центральному діловому районі Києва. Орендарі, яким надаються бюджети на ремонтні роботи, стають активнішими гравцями на ринку.
Однією з ключових подій першого півріччя 2024 року стало підписання кількох значних угод з оренди офісів площею від 3000 до 5000 кв. м. Ці угоди були укладені у центральному діловому районі, що свідчить про поступове повернення великих компаній до звичних ділових локацій столиці. Крім того, спостерігається пожвавлення ринку купівлі-продажу офісної нерухомості, що є рідкісним явищем для післявоєнного періоду.
Що стосується орендних ставок, то вони поступово відновлюються після значних знижок, які масово надавалися на початку повномасштабного вторгнення. Суттєві дисконти (40-50%) стають дедалі рідкіснішими, і все більше орендодавців повертаються до довоєнних цін на нерухомість у Києві.
Обсяг поглинання офісної нерухомості за перше півріччя 2024 року сягнув приблизно 50 000 кв. м. Якщо тенденція збережеться до кінця року, ринок може досягти довоєнних показників поглинання на рівні 100 000 — 130 000 кв. м на рік, характерних для 2020-2021 років. Вакантність офісів зменшується через обмежену кількість нових об'єктів на ринку та розширення діяльності багатьох компаній, зокрема міжнародних організацій та благодійних фондів, що працюють з гуманітарною допомогою Україні.
Таким чином, ринок офісної нерухомості Києва поступово повертається до стабільного розвитку, і є всі передумови для подальшого відновлення обсягів поглинання, наближених до довоєнних показників.
До кінця 2024 року очікується помірне відновлення попиту на офісні площі. Багато компаній скористаються можливістю переїхати до якісніших приміщень за нижчими ставками, хоча масштабного розширення площ, ймовірно, не буде. Міжнародні компанії та військово-промисловий сегмент можуть стати новими драйверами попиту, сприяючи відновленню ринку після війни.
Комерційна нерухомість у Києві – що нового
Ринок офісної нерухомості Києва продовжує розвиватися, хоча й зі значними обмеженнями через війну. З 2022 року у столиці України з'явилося 10 нових бізнес-центрів, а загальний фонд офісних площ станом на 2023 рік досягнув 2,25 млн кв. м. Однак це суттєво менший показник, порівняно з іншими європейськими столицями: офісний фонд Варшави перевищує 6 млн кв. м, а Будапешта — 4,3 млн кв. м.
Попри введення нових об'єктів, темпи будівництва в Києві сповільнилися через війну, і багато офісних приміщень постраждали від ракетних ударів РФ. У 2022 році з експлуатації вивели близько 53 000 кв. м офісних площ. Проте девелопери продовжують завершувати проєкти, розпочаті до повномасштабного вторгнення.
Прогнозування ринку нерухомості викликає питання, чи будуть падати ціни на нерухомість у 2025 році, оскільки багато факторів можуть вплинути на цей процес. У перспективі ринок може зрости на третину, оскільки девелопери планують ввести близько 800 000 кв. м нових офісних площ у Києві. Проте реалізація цих планів залежить від відновлення економіки та стабілізації безпекової ситуації.
Серед нових бізнес-центрів, які відкрилися під час війни, можна виділити БЦ "Magnett", "Aria", "Pixel Hub", та інші. Загальний обсяг нових офісів, запланованих до кінця 2024 року, становить близько 51 000 кв. м.
Однак, за даними аналітиків, великі будівельні проєкти на ринку нерухомості Києва у найближчі роки залишатимуться рідкістю через фінансові труднощі та низький попит. ІТ-індустрія, яка раніше була основним рушієм ринку офісної нерухомості, переосмислює свою стратегію та оптимізує використання офісних площ, віддаючи перевагу гібридній роботі.
У перспективі ринок може зрости на третину, оскільки девелопери планують ввести близько 800 000 кв. м нових офісних площ у Києві. Проте реалізація цих планів залежить від відновлення економіки та стабілізації безпекової ситуації.
