Повномасштабна війна суттєво змінила український ринок житла. Інвестори стали обережнішими, а під час вибору квартири дедалі більше уваги приділяють не лише ціні квадратного метра, а й безпеці локації, темпам будівництва, ліквідності майбутнього об'єкта та надійності забудовника.
Попри це, житлова нерухомість продовжує залишатися одним із активів, які розглядають для збереження та примноження капіталу. На ринку одночасно діють два протилежні фактори: війна стримує попит, але обмежена пропозиція нового житла та зростання собівартості будівництва підтримують ціни.
Що відбувається з ринком житла
За даними Національного банку України, у першому півріччі 2026 року попит на житло залишався нестабільним. На активність покупців впливали енергетичний терор, здорожчання нерухомості та збереження безпекових ризиків. Водночас будівельна активність почала пожвавлюватися.
Тобто сьогодні ринок нерухомості не можна назвати масовим інвестиційним майданчиком, однак він продовжує працювати, а попит на житло зберігається.
Чому інвестори продовжують розглядати квартири
Основна перевага житлової нерухомості полягає в тому, що це матеріальний актив із кількома потенційними сценаріями використання.
Інвестор може отримувати дохід від оренди, продати квартиру після завершення будівництва або зростання її вартості, а також залишити об'єкт для власного проживання. Серед ключових мотивів залишаються збереження капіталу, потенціал зростання вартості та дохід від оренди.
Додатковим фактором є обмежена пропозиція нового житла. НБУ у своїх звітах неодноразово звертав увагу на те, що запуск нових проєктів тривалий час залишався слабким, тоді як забудовники переважно концентрувалися на завершенні вже розпочатих об'єктів.
Ризик забудовника став не менш важливим за ціну
В умовах війни інвестор фактично купує не лише квадратні метри, а й зобов'язання девелопера добудувати об'єкт.
Саме тому важливими критеріями стали попередній досвід компанії, кількість реалізованих проєктів, темпи будівництва, джерела фінансування та здатність продовжувати роботи навіть за несприятливих умов.
DIM: інвестор став обережнішим
Про зміну поведінки покупців говорить і девелоперська компанія DIM. За словами молодшого партнера групи компаній Арсенія Насіковського, до повномасштабної війни інвестори формували близько 60% продажів на ранніх етапах будівництва. Нині структура попиту змінилася: більшу роль відіграють кінцеві покупці, а інвестиційний попит став більш вибірковим.
За оцінкою представника DIM, собівартість будівництва залежно від класу проєкту зросла на 10–30%, що створює додатковий тиск на ціну квадратного метра.
За його словами, після закінчення війни житлова нерухомість залишиться основним сегментом інвестування.
На що розраховує інвестор
Стратегія вкладення в нерухомість під час війни відрізняється від довоєнної. Якщо раніше інвестор міг купити квартиру на старті продажів і розраховувати на швидке зростання її вартості, нині горизонт планування став довшим.
Потенційний прибуток може формуватися з кількох складових:
- зростання ціни квадратного метра після завершення будівництва;
- дохід від оренди готової квартири;
- підвищення вартості об'єкта завдяки розвитку інфраструктури;
- дефіцит якісного житла в конкретній локації.
Однак кожен із цих сценаріїв залежить від ситуації на ринку та безпекових умов.
Чи є нерухомість гарантованим способом заробітку
НБУ вказує на високі безпекові ризики як на один із ключових факторів, що стримують попит на житло. Регулятор також звертає увагу на те, що розвиток іпотечного кредитування та ринку нерухомості потребує подальшого вдосконалення законодавства і механізмів захисту інвесторів.
Тому вибір квартири для інвестиції під час війни потребує значно більшої кількості перевірок, ніж до 2022 року.
Чому житло все одно залишається цікавим активом
Під час війни житлова нерухомість трансформувалася з інструменту швидкого заробітку на довгостроковий актив, де ключовими стають локація, якість самого об'єкта та фінансова стійкість забудовника.
Для інвестора це означає просте правило: сьогодні важливо купувати не просто дешевий квадратний метр, а ліквідний об'єкт із зрозумілим сценарієм завершення та подальшого використання.
Раніше повідомлялося, що компанія DIM отримала сертифікат готовності на житловий комплекс A136 Highlight Tower, розташований на вулиці Антоновича в Києві. ЖК став одним із найбільших житлових комплексів, введених в експлуатацію в центральній частині столиці після початку повномасштабної війни. Стратегічним інвестором DIM із 2025 року є український підприємець Максим Кріппа.
