У 2024 році ринок сільськогосподарських земель в Україні продовжує демонструвати ознаки відновлення після повномасштабного вторгнення Росії. Особливу увагу привертає те, як змінилися ціна гектара землі, бо саме вартість ділянок відображає як поточний стан ринку, так і очікування його учасників.
Детальний огляд ситуації на ринку землі України зробили в Київській школі економіки (KSE).
Зростання цін
За даними Держгеокадастру, середньозважена ціна гектара сільськогосподарської землі у другому кварталі 2024 року досягла 43,5 тис. грн. Це на 3,7% більше, ніж у першому кварталі 2024 року, і на 15,3% перевищує показники четвертого кварталу 2023 року. Для так званої "товарної" землі ціни ще вищі – 44,8 тис. грн за гектар.
Особливо помітним є зростання цін з грудня 2023 року по червень 2024 року – на 18,6%. Такий стрибок призвів до збільшення капіталізації ринку сільгоспземель на 285,6 млрд грн за цей період. Однак, якщо розглядати ціни в доларовому еквіваленті, картина виглядає менш оптимістично. У червні 2024 року середньозважена ціна гектара сільгоспземлі становила 1086 доларів, що навіть нижче, ніж на початку відкриття ринку в липні 2021 року (1161 долар за гектар). Це пов'язано зі значною девальвацією гривні внаслідок війни.
Регіональні відмінності та фактори впливу
Найвищі ціни на землю у 2024 році зафіксовані в Івано-Франківській, Полтавській, Львівській та Тернопільській областях. Натомість найнижчі ціни спостерігаються в регіонах, що найбільше постраждали від бойових дій – Запорізькій, Донецькій, Херсонській та Сумській областях.
Цікаво, що високі ціни в західних областях України можуть бути пов'язані з високими транзакційними витратами та меншою ліквідністю ринку. Наприклад, у Львівській та Івано-Франківській областях частка земель в обігу становить лише близько 0,6%, що значно нижче середнього показника для регіонів, не постраждалих від окупації (1,68%).
Вплив юридичних осіб на ринок
З 1 січня 2024 року юридичні особи отримали право купувати сільськогосподарські землі, що вплинуло на динаміку цін. За перше півріччя 2024 року 823 юридичні особи придбали 21,5 тис. га землі, що становить 18% від загальної площі проданих земель.
Важливо відзначити, що юридичні особи готові платити вищу ціну за землю. Медіанне співвідношення ціни угод, укладених юридичними особами, до нормативно-грошової оцінки (НГО) становить 1,70, тоді як для фізичних осіб цей показник лише 1,01.
Оренда та купівля-продаж
Ринок оренди сільськогосподарських земель залишається більшим за ринок купівлі-продажу. У другому кварталі 2024 року було укладено 75 тис. угод оренди загальною площею 186,5 тис. га, тоді як угод купівлі-продажу – 27 тис. на площу 60,7 тис. га.
Середньозважена вартість купівлі-продажу земельних ділянок у другому кварталі 2024 року приблизно дорівнює вартості 5 років оренди земельних ділянок через електронні аукціони. Це може свідчити про заниження офіційних цін купівлі-продажу.
Електронні аукціони та комунальні землі
Електронні аукціони на платформі "Prozorro.Продажі" демонструють ефективність у передачі в оренду комунальних земель. З жовтня 2021 року було успішно передано в оренду 8334 сільськогосподарські земельні ділянки комунальної власності загальною площею 71,2 тис. га, що приносить громадам щорічно 623,5 млн грн доходу.
У другому кварталі 2024 року спостерігалося часткове відновлення обсягів земельних торгів після спаду в першому кварталі. Було проведено 1599 успішних торгів правами оренди комунальної землі загальною площею 12,8 тис. га.
