Якщо дитина володіє квартирою або часткою в ній, батьки не можуть самостійно продати таке майно. Закон передбачає спеціальну процедуру для правочинів із нерухомістю неповнолітніх та малолітніх осіб. У багатьох випадках для продажу необхідні дозвіл органу опіки та піклування, а також згода законних представників. Про це повідомляє Судово-юридична газета.
Нові правила діють в Україні з травня 2026 року після набрання чинності законом №4824-IX. Зміни, зокрема, уточнили порядок укладення правочинів щодо майна дітей.
Якщо дитина має частку у квартирі
Дитина може стати власником квартири або її частини, наприклад, у результаті спадкування чи дарування. У такому разі право власності дитини фіксується у Державному реєстрі речових прав.
Однак наявність у батьків статусу законних представників не дає їм можливості вільно розпоряджатися майном дитини. Будь-які дії з такою нерухомістю повинні відповідати інтересам неповнолітнього власника.
Тому продаж квартири, в якій дитина є співвласником, потребує дотримання передбаченої законом процедури.
Коли потрібен дозвіл органу опіки
Відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України, батьки, усиновлювачі або опікун управляють майном малолітньої дитини, але зобов'язані забезпечувати його збереження та діяти виключно в її інтересах.
У передбачених законом випадках для розпорядження майном необхідно отримати дозвіл органу опіки та піклування.
Зокрема, такий дозвіл потрібен для операцій із житловою нерухомістю та земельною ділянкою, на якій вона розташована, якщо власником або користувачем є малолітня дитина.
Йдеться не лише про продаж. Без відповідного дозволу також не можна:
- дарувати або обмінювати майно дитини;
- передавати його до статутного капіталу юридичної особи;
- здійснювати поділ чи виділ нерухомості;
- передавати майно в заставу або іпотеку;
- відмовлятися від майнових прав дитини.
Ці вимоги поширюються також на об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та інше цінне майно, зокрема транспорт.
Водночас для безоплатного набуття дитиною майна у власність у визначених законом випадках окремий дозвіл органу опіки не потрібен.
Продаж житла дитини має гарантувати їй право на житло
Отримати дозвіл на продаж дитячої нерухомості автоматично неможливо. Перед ухваленням рішення орган опіки проводить відповідну перевірку.
Закон передбачає, що дозвіл на правочин із нерухомістю може бути наданий лише за умови гарантування збереження житлових прав дитини. Розгляд питання може тривати до одного місяця.
Тобто батькам недостатньо просто знайти покупця та домовитися про ціну. Потрібно довести, що операція не погіршить майнового та житлового становища дитини.
Якщо власнику від 14 до 18 років
Для неповнолітніх віком від 14 до 18 років також встановлені спеціальні обмеження.
Якщо, наприклад, 16-річна дитина є власником квартири або частки в ній, вона не може одноосібно продати нерухомість. Для укладення відповідного правочину необхідні згода законних представників та дозвіл органу опіки та піклування у випадках, передбачених законом.
Водночас закон передбачає окремі правила для ситуацій, коли неповнолітній безоплатно набуває майно у власність.
Верховний Суд пояснив, як захищаються права дитини
Питання захисту майнових прав дітей уже ставало предметом розгляду Верховного Суду.
У справі №754/14960/20 дитині належала 1/40 частка квартири — приблизно 1,805 кв. м. Інші співвласники хотіли припинити право дитини на цю частину, запропонувавши грошову компенсацію. На депозитний рахунок суду вони внесли 32 375 грн.
Суд першої інстанції погодився з таким позовом. Однак апеляційний суд скасував рішення, зокрема звернувши увагу на те, що дитина не мала іншого житла, а висновок органу опіки та піклування щодо припинення її права на частку був відсутній.
Верховний Суд наголосив: навіть дуже маленький розмір частки та можливість виплатити за неї компенсацію самі по собі не є достатніми підставами для припинення права дитини.
Суд має оцінити, чи не завдасть таке рішення істотної шкоди її майновим і житловим інтересам.
Що це означає для батьків
Якщо дитина є власником квартири або її частини, продати таке майно лише за рішенням батьків не можна. Потрібно враховувати вік дитини, її право власності, наявність іншого житла та вимоги законодавства щодо дозволу органу опіки.
При цьому розлучення батьків або зміна сімейних обставин не скасовують права дитини на належне їй майно. Будь-який правочин має здійснюватися насамперед з урахуванням її законних інтересів.
Раніше повідомлялося, як стягнути аліменти на дитину з безробітної або непрацюючої особи.
