У 2024 році попит на придбання окремих офісних приміщень та бізнес-центрів у столиці зріс у рази порівняно з попередніми роками. Ринок перейшов у стадію активного розвитку, пропонуючи потенційним покупцям значний вибір та вигідні цінові умови. Війна спричинила ситуацію, за якої продавці комерційної нерухомості готові йти на серйозні цінові поступки, щоб не втратити ліквідність.
Різноманітний портрет покупців, нові гравці великого калібру, безпрецедентний рівень інвестиційної активності та фактор війни як каталізатора процесів – усе це створило на столичному ринку офісної нерухомості унікальну ситуацію, докладніше про яку йдеться у матеріалі Forbes.
Тренди 2024 року: активність покупців та вигідні пропозиції
Зростання попиту на ринку у 2024 році спричинене переважно діями інвесторів з українським корінням, які намагаються використати поточну турбулентність для вигідних капіталовкладень, а також операційних компаній, зацікавлених у придбанні приміщень для власних потреб за привабливими цінами.
У травні компанія Forum Group Володимира Школьніка повторно винесла на аукціон бізнес-центр Forum Satellite у Києві. Попередні торги 1 травня на "Прозорро.Продажі" не відбулися через відсутність учасників, проте керівництво впевнене, що зацікавленість об'єктом виникне пізніше – скоріше за все восени 2024 року.
Нинішній період сприятливий для купівлі офісних приміщень, вважають експерти ринку. Виконавчий директор Forum Group Юрій Хорунжикевич відмітив, що той, хто хоче продати – так чи інакше знижує ціну.
Водночас комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська переконана, що після завершення війни вартість офісної нерухомості зросте значно вище поточних показників.
Ціни на офіси – від $500 до $3000 за "квадрат"
Компанія Forum Group оцінила виставлений на продаж Forum Satellite виходячи з $500 за 1 кв. м. Це об'єкт площею 15 000 кв. м офісів та 6000 кв. м складів на Борщагівці у Києві з земельною ділянкою в довгостроковій оренді. За словами Хорунжикевича, ціна $500 за "квадрат" є справедливою, адже наразі бізнес-центр заповнений орендарями лише наполовину.
Проте ця вартість значно нижча за середньоринкові показники. Засновник компанії Bridgy Павло Макуха повідомляє, що діапазон цін на офіси в Києві коливається від $1000 до $3000 за 1 кв. м в залежності від локації будівлі, загальної площі, року будівництва, планувальних рішень, інженерних систем та інших факторів.
Різке зростання пропозиції
"Один з трендів ринку офісної нерухомості Києва 2023 і 2024 років – активність потенційних покупців", – розповідає Макуха.
І пропозицій для задоволення попиту більш ніж достатньо. За даними OLX, у 2024 році на платформі опубліковано майже 200 оголошень з продажу цілих офісних будівель. Це у 6,5 разів більше, ніж за весь 2023 рік, коли таких пропозицій було лише 30. Водночас варто враховувати, що на один об'єкт можуть створювати декілька оголошень, тож реальна кількість унікальних пропозицій може бути дещо нижчою.
Крім офіційних публічних оголошень, існує також ринок "закритих" пропозицій продажу офісних будівель.
"Можна робити пропозиції власникам нерухомості, які вже думатимуть, чи продавати їм свої активи, чи ні", – пояснює власник агентства нерухомості Sion Олександр Горлов.
Ще 527 оголошень на OLX у 2024 році стосувалися продажу окремих офісних приміщень. Це у 7 разів більше порівняно з 2023 роком.
Угоди року: від "Парусу" до "Пори року"
Незважаючи на складні умови воєнного часу, у 2022-2024 роках в Києві все ж відбулося близько 10 великих угод купівлі-продажу офісних будівель та бізнес-центрів. За площею це переважно окремі об'єкти від 700-800 кв. м вартістю від $2 млн. Згідно з даними Павла Макухи з Bridgy, майже всі такі угоди були відкритими та ринковими.
Інвестиційна активність на столичному офісному ринку значно пожвавилася у другій половині 2023 року порівняно з першою половиною року. Загалом за минулий рік в офіси Києва було інвестовано $141 млн, повідомляє пресслужба компанії CBRE.
Найбільшою угодою не лише 2023-го, але й останніх 10 років, став продаж легендарного 33-поверхового бізнес-центру "Парус". Ця будівля площею 75 000 кв. м, з яких близько 55 000 кв. м – комерційні приміщення, вважається одним з найвищих хмарочосів столиці із загальною висотою 133,1 метра. За неофіційними даними, сума угоди могла сягнути $80 млн.
"Парус" придбав Максим Кріппа – відомий український підприємець, власник кіберспортивної команди NAVI та гральної студії GSC Game World, розробника культової гри S.T.A.L.K.E.R.
Інвестор ще в 2018 році став співвласником студії Maincast. Він придбав 25% статусного капіталу. В Maincast зазначали, що завдяки суттєвому фінансуванню від Макса Кріппи їм вдалося провести перший ефір кваліфікації на The International 2018.
Він також є засновником благодійного фонду MK Foundation, який від початку повномасштабної війни відправляє військовим всю необхідну допомогу.
В MK Foundation зауважують, що працюють без донатів, а завдяки фінансуванню від свого засновника. NAVI та GSC Game World у партнерстві з MK Foundation також підтримують захисників.
Серед топових угод 2023 року також був продаж бізнес-центру "Пори року" загальною площею майже 7840 кв. м у Києві групою Dragon Capital. Вартість цієї операції компанія не розголошує. Новими власниками столичного БЦ стали громадяни Вірменії Віген та Ваге Бадалян – співвласники глобального розробника програмного забезпечення для гемблінгу BetConstruct.
У 2024 році у столиці вже продано три офісні будівлі, зазначає Павло Макуха. Це об'єкти в престижних центральних локаціях – один на вулиці Михайлівській та два на вулиці Франка. Деталі цих угод не розголошуються.
Перспективи після перемоги
Більшість експертів переконані, що одразу після перемоги України у війні з Росією відбудеться справжній бум на ринку офісної нерухомості. Очікується активне повернення іноземних інвесторів та компаній, які ввійшли у режим "заморозки" під час воєнного стану.
"Перші роки після завершення війни стануть найбільш сприятливим періодом для інвестицій в український ринок нерухомості. Ціни на той час все ще будуть відносно низькими порівняно з докризовими показниками, а попит значно зросте", – прогнозує керівник одного з столичних агентств нерухомості.
Водночас вже зараз активні гравці намагаються зайняти вигідні позиції на ринку нерухомості та "виторгувати" максимально комфортні умови для придбання об'єктів. За таких обставин продавці офісних будівель змушені робити значні цінові поступки, пропонуючи свої активи за ціною нижче середньоринкової. Проте з часом такі "дисконти" невблаганно зникатимуть.
